Társasházi közös tulajdonú ingatlanrész értékesítése

A társasház tulajdonostársainak közössége által a közös név alatt megszerzett adóköteles jövedelmek megállapítására, valamint a jövedelmek után teljesítendő adókötelezettségek meghatározására vonatkozó különös szabályokat a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény tartalmazza.

A társasház adókötelezettségeinek teljesítésére vonatkozó legfontosabb általános előírásokat az adózás rendjéről szóló 2003. évi XCII. törvény tartalmazza.

A társasház közös tulajdonába tartozó ingatlanrész értékesítésekor alapesetben a szerződésben meghatározott ellenérték huszonöt százaléka minősül a társasház adóköteles jövedelmének, azonban a társasház közgyűlésének határozata alapján a magánszemély tulajdonosok a tulajdoni hányaduknak megfelelő bevétel rész alapulvételével egyénileg is teljesíthetik az adókötelezettségeiket az ingatlanértékesítésre vonatkozó kedvezményes szabályok alkalmazásával.

A nem magánszemély tulajdonosok tekintetében minden esetben a társasházra vonatkozó szabályok szerint kell az adókötelezettségeket teljesíteni a bevétel 25 százalékában meghatározott jövedelem alapulvételével, ilyenkor az idő múlására tekintettel érvényesíthető kedvezmény nem vehető figyelembe.

A társasháznak, valamint a közgyűlés határozata alapján az adókötelezettségeket önállóan teljesítő magánszemély tulajdonosoknak is, a közös tulajdonú ingatlanrész értékesítéséből származó jövedelem után azon a napon keletkeznek az adókötelezettségeik, amikor az átruházásról szóló érvényes szerződést (okiratot, bírósági, hatósági határozatot) az ingatlanügyi hatósághoz benyújtották, függetlenül attól, hogy a szerződésben meghatározott ellenérték szolgáltatását a vevő mikor teljesíti. [Szja. tv. 59. §, Szja. tv. 75. § (2) bekezdés]

A társasházi közös tulajdonú ingatlanrész alkalmi jellegű értékesítése önmagában nem keletkeztet adóalanyiságot az általános forgalmi adó tekintetében, a beépített ingatlanrész és a hozzá kapcsolódó földrészlet értékesítése alapesetben a tevékenység egyéb sajátos jellegére tekintettel egyébként is mentes az általános forgalmi adó alól, a jogszabályban meghatározott egyes kivételekkel. [Áfa. tv. 86. § (1) bekezdés j) pont]

Döntés a társasházi közös tulajdonú ingatlanrész értékesítéséről

A közös tulajdonú ingatlanrész elidegenítése a tulajdonostársak rendelkezési jogát érinti, eredményeként a tulajdonostársak külön tulajdonához tartozó közös tulajdoni illetőségek és szavazati arányok megváltoznak.

A társasházi közös tulajdonú ingatlanrész értékesítése kizárólag az alapító okirat módosításával lehetséges, amelyhez alapesetben valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges, az alapító okirat változását pedig be kell jelenteni az ingatlanügyi hatóságnak. [Tht. 10. § (1) bekezdés]

☛ Az alapító okirat a tulajdonostársak szerződése a társasház alapításának elhatározásáról, amely a tulajdonjoghoz kapcsolódó, tulajdoni viszonyokat szabályozó rendelkezéseket tartalmaz. A társasház alapító okiratának módosítása alapesetben az összes tulajdonostárs együttes hozzájárulásával lehetséges, amely összhangban áll azzal, hogy a Polgári Törvénykönyv általános rendelkezése szerint a felek közös megegyezéssel módosíthatják a szerződés tartalmát. [Ptk. 6:191. § (1) bekezdés]

Az összes tulajdonostárs egyetértésével az alapító okirat módosítható (akár közgyűlésen kívül is) az összes tulajdonostárs által kivétel nélkül aláírt szerződéssel, továbbá a társasház közgyűlésén vagy írásbeli szavazás útján hozott határozattal is, ha azon valamennyi tulajdonostárs személyesen, illetve törvényes képviselő vagy meghatalmazott útján részt vesz és kivétel nélkül támogatja a közös tulajdonú ingatlanrész elidegenítését.

☛ A társasház alapító okiratának közgyűlési határozat útján történő módosítása esetén kizárólag a társasházakról szóló törvényben meghatározott módon, általánosan a határozat meghozatalától számított 60 napon belül lehet bíróság előtt pert indítani az alapító okirat módosítását elfogadó határozat érvénytelenségének megállapítása iránt. [Tht. 42. § (1) bekezdés]

A közös tulajdon elidegenítése esetén a társasház alapító okiratának módosítása közgyűlési határozat útján az összes tulajdoni hányad legalább négyötödös többségének igenlő szavazatával is lehetséges lehet, amennyiben a törvényben előírt követelmények maradéktalanul teljesülnek.

☛ A kisebbségben maradt tulajdonostársak közül ebben az esetben bárki (aki nemmel szavazott vagy nem szavazott), a határozat meghozatalától számított 60 napon belül a közös képviselet részére írásban átadott nyilatkozatával megakadályozhatja a közös tulajdonú ingatlanrész elidegenítését, mivel az alapító okirat módosítása ezáltal hatálytalanná válik. [Tht. 10. § (3) bekezdés]

A társasház alapító okirata felhatalmazó rendelkezést tartalmazhat arra, hogy a társasház közgyűlése az összes tulajdoni hányad legalább kétharmados többségének igenlő szavazatával döntsön a közös tulajdonú ingatlanrész elidegenítésről, amennyiben az önálló ingatlanként kialakítható, vagy a már meglevő külön tulajdon tárgya vele bővíthető. [Tht. 10. § (2) bekezdés]

☛ Ilyen felhatalmazó rendelkezés érvényesen kizárólag az alapító okiratban szerepelhet, a társasház szervezeti-működési szabályzatában vagy egyszerű közgyűlési határozatban azonban nem. Ha a kétharmados felhatalmazó rendelkezés szerepel az alapító okiratban, abban az esetben a kisebbségben maradt tulajdonostársak nyilatkozattal nem akadályozhatják meg az alaptó okirat módosítását, azonban az általános szabályok szerint bíróság előtt pert indíthatnak a határozat érvénytelenítése iránt.

A társasház adókötelezettségeinek teljesítéséhez adószám szükséges

Ha a társasház közös tulajdonba tartozó ingatlanrész értékesítéséből származó bevétele teljes egészében vagy akár csak részben a társasház adóköteles jövedelmének minősül és a társasház még nem rendelkezik adószámmal, abban az esetben a társasház köteles az adószámának megállapítása érdekében az állami adó- és vámhatóságnál bejelentkezni.

☛ Amennyiben a társasház valamely adó megállapítása, megfizetése érdekében kötelezetté válik az adózás rendjéről szóló törvényben előírt bármely adókötelezettségének teljesítésére, abban az esetben köteles adószámának megállapítása érdekében az állami adó- és vámhatóságnál bejelentkezni. [Art. 14. § (1) bekezdés]

A társasház az állami adóhatóságnál erre a célra rendszeresített nyomtatványon (T201), papír alapon köteles teljesíteni a bejelentkezési kötelezettségét.

A társasháznak a közös tulajdonú ingatlanrész értékesítéséből származó adóköteles jövedelme utáni adófizetési kötelezettség teljesítéséhez, valamint az éves adóbevallásának benyújtásához adószámmal kell rendelkeznie, amely az állami adó- és vámhatósághoz történő bejelentkezés során kerül megállapításra.

A társasház könyvvezetése és beszámolója ingatlan értékesítése esetén

A társasház könyveinek vezetésére és számviteli beszámolójának elkészítésére vonatkozó szabályokat elsősorban a számvitelről szóló törvény, valamint annak előírásait tovább részletezve, illetve pontosítva, a számviteli törvény szerinti egyes egyéb szervezetek beszámolókészítési és könyvvezetési kötelezettségének sajátosságairól szóló új kormányrendelet tartalmazza.

A társasházi közös tulajdonba tartozó ingatlanrész alkalmi jellegű értékesítése esetén is figyelemmel kell lenni a könyvvezetés rendszerére és a számviteli beszámoló formájára vonatkozó rendelkezésekre, azonban az üzletszerűség hiánya miatt az általában nem minősül a társasház vállalkozási tevékenységének.

Amennyiben a társasház az alaptevékenységén kívül vállalkozási tevékenységet egyáltalán nem végez, vagy az alaptevékenységből és vállalkozási tevékenységből származó (ár)bevételének együttes összege két egymást követő évben, évenként az 50 millió forintot nem haladja meg, abban az esetben a társasház egyszerűsített beszámolót készíthet és egyszeres könyvvitel vezetésére jogosult.

Amennyiben a társasház alaptevékenységéből és vállalkozási tevékenységből származó (ár)bevételének együttes összege két egymást követő évben, évenként az 50 millió forintot meghaladja, abban az esetben egyszerűsített éves beszámolót köteles készíteni és kettős könyvvitel vezetésére köteles.

A jogelőd nélkül alapított társasház esetében a tárgyévi várható éves (ár)bevételt, és ha van, abban az esetben a megelőző (első) üzleti évi (éves szintre átszámított) (ár)bevételt kell figyelembe venni az értékhatár elérésére vonatkozó számításoknál. [479/2016. (XII. 28.) Korm. rendelet 8. § (1)-(3) bekezdés]

A társasháznak a bevételei között elkülönítve kell kimutatnia a közös tulajdonú ingatlan értékesítéséből származó bevételeket. [479/2016. (XII. 28.) Korm. rendelet 34. § (2) bekezdés]

A társasház ingatlan értékesítéséből származó adóköteles jövedelme

A társasháznak a közös tulajdonba tartozó ingatlanrész, például parkolóhely, gépkocsibeálló, garázs, pincehelyiség, tárolóhelyiség, üzlethelyiség, irodahelyiség, raktár, padlástér vagy lakás értékesítéséből származó bevételének 25 százaléka alapesetben a társasház adóköteles jövedelmének minősül, amely után a társasháznak 15 százalékos mértékű személyi jövedelemadót kell fizetnie. [Szja. tv. 75. § (5) bekezdés]

A társasház esetében a közös tulajdon részét képező ingatlan értékesítéséből származó jövedelem megállapításánál a bevétel összegéből tételes költségelszámolással költségek levonására, illetve az idő múlására tekintettel jövedelemcsökkentő kedvezmény érvényesítésére nincs lehetőség.

A társasház ingatlan értékesítésből származó jövedelme után alapesetben a közösségnek 15 százalékos mértékű személyi jövedelemadó fizetési kötelezettséget kell teljesítenie. [Szja. tv. 8. § (1) bekezdés]

☛ A társasház által fizetendő személyi jövedelemadó mértéke a 2016. január 1-jétől megszerzett jövedelmek esetében jelenleg az adóalap 15 százaléka, azonban a korábbi években a személyi jövedelemadó mértéke az adóalap 16 százaléka volt.

Az ingatlan értékesítéséből származó jövedelem alapjába minden olyan bevétel beletartozik, amelyet a társasház az elidegenítés jogcímén bármilyen formában megszerez, ideértve a megfizetett vételáron kívül az elidegenítésért cserébe kapott eszközöknek, szolgáltatásoknak a szerzés időpontjában megállapított szokásos piaci értékét, továbbá gazdasági társaság részére nem pénzbeli vagyoni hozzájárulásként történő szolgáltatás esetén a létesítő okiratban meghatározott vagyoni értéket is. [Szja. tv. 61. § (1) bekezdés]

A társasházi közös tulajdonú ingatlanrész (nem üzletszerű) értékesítése esetén a társasháznak a helyi adókról szóló törvény, valamint a területileg illetékes önkormányzat(ok) rendelete(i) alapján a helyi iparűzési adóval és más helyi adókkal összefüggő adókötelezettsége általában nem keletkezik.

☛ A fővárosban Budapest Főváros Önkormányzata jogosult a helyi iparűzési adó megállapítására, azonban az egyes kerületi önkormányzatok képviselő testülete a kerületük közigazgatási területén jellemzően építményadó, telekadó bevezetéséről is dönthet, amelyek megfizetésére vonatkozó szabályokról a kerületi önkormányzatok ügyfélszolgálatán kell tájékozódni.

Az adókötelezettségek egyéni teljesítésének lehetősége

A társasház közgyűlésének határozata alapján a magánszemély tulajdonosok egyénileg is eleget tehetnek a társasház közös tulajdonába tartozó ingatlanrész átruházása esetén a tulajdoni hányaduk arányában őket megillető bevétel rész alapulvételével meghatározott jövedelmük után keletkező adókötelezettségeknek.

A magánszemély tulajdonosok ebben az esetben az idő múlására tekintettel jövedelemcsökkentő kedvezményt érvényesíthetnek, ezért a társasházi tulajdonuk megszerzésének évét követő ötödik évben vagy azt követően értékesített közös tulajdonú ingatlanrész esetén a magánszemély tulajdonosnak ezen a jogcímen jövedelmet nem kell bevallania és adófizetési kötelezettséget sem kell teljesítenie.

☛ A nem magánszemély tulajdonosok tulajdoni hányada arányában meghatározott bevétel rész után az adókötelezettségeket a társasház ingatlan értékesítésből származó jövedelmére vonatkozó általános rendelkezések szerint kell teljesíteni, esetükben a bevétellel szemben költségek tételes elszámolására és jövedelemcsökkentő kedvezmény érvényesítésére nincs lehetőség.

A magánszemély ingatlan átruházásából származó jövedelmét a bevételből kiindulva, az elismert költségek és a tulajdonban tartás időszakának megfelelő jövedelemcsökkentés figyelembevételével kell meghatározni.

Az ingatlan átruházásából származó bevételből le kell vonni az ingatlan megszerzésére fordított összeget, és az ezzel összefüggő más kiadásokat, továbbá az értéknövelő beruházásokat, valamint a szerzési időponthoz tartozó bevételrész arányában az átruházással kapcsolatos kiadásokat. [Szja. tv. 62. § (1) bekezdés]

Ha az elszámolható kiadások között az ingatlan megszerzésre fordított összeg nem állapítható meg, abban az esetben a bevételt annak 75 százalékával kell csökkenteni, azonban e szabály alkalmazása esetén más kiadás költségként nem vonható le a bevételből. [Szja. tv. 62. § (3) bekezdés]

☛ A társasházi közös tulajdon részét képező ingatlanrész megszerzésére fordított összeg az egyes tulajdonosok tekintetében általában nehezen állapítható meg, ezért ilyen esetben rendszerint a közös tulajdoni illetőségük arányában megszerzett bevétel rész 25 százalékát kell számított összegként a jövedelem megállapításához figyelembe venni.

Ha az ingatlan értékesítése a szerzés évében vagy a szerzés évét követő naptári évben történik, akkor az idő múlására tekintettel jövedelem csökkentő kedvezményt nem lehet érvényesíteni.

Ha az ingatlan értékesítése a szerzés évét követő második naptári évben történik, akkor jövedelemnek a bevétel és a költségek különbözetének (számított összeg) 90 százalékát kell tekinteni.

Ha az ingatlan értékesítése a szerzés évét követő harmadik naptári évben történik, akkor jövedelemnek a bevétel és a költségek különbözetének (számított összeg) 60 százalékát kell tekinteni.

Ha az ingatlan értékesítése a szerzés évét követő negyedik naptári évben történik, akkor jövedelemnek a bevétel és a költségek különbözetének (számított összeg) 30 százalékát kell tekinteni.

A szerzés évét követő ötödik évben vagy azon túl értékesített ingatlan esetén a magánszemélynek e jogcímen jövedelmet nem kell bevallania és adófizetési kötelezettséget sem kell teljesítenie.

☛ A törvény 2017. január 1-jétől hatályos módosítása következtében megszűnt a lakó- és más rendeltetésű ingatlanok közötti megkülönböztetés az idő múlására tekintettel érvényesíthető kedvezmény alkalmazásában.

A kapott ellenértékből nem a magánszemély külön adózó jövedelmének, hanem a magánszemély összevont adóalapba tartozó egyéb jövedelmének minősül az ingatlannak a szerződéskötés időpontjában ismert szokásos piaci értékét meghaladó összeg. [Szja. tv. 61. § (2) bekezdés]

Ha a közgyűlés határozatot hozott a magánszemély tulajdonosok tulajdoni hányada szerinti egyéni adózásról, a magánszemély tulajdonosok az egyénileg elkészített éves jövedelemadó bevallásukban számolnak be az ingatlan értékesítésből származó adóköteles jövedelmükről a társasház által kiállított igazolás alapján.

Az ingatlan átruházásából származó jövedelem után az adót a magánszemélynek adóbevallásában kell megállapítania és az adóbevallás benyújtására előírt határidőig kell megfizetnie. [Szja. tv. 63. § (1) bekezdés]

A magánszemély ingatlan átruházásából származó jövedelmére vonatkozó további részletszabályokat a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény XI. fejezete tartalmazza.

Az adó megfizetése a társasház adóköteles jövedelme után

A társasházi közös tulajdonba tartozó ingatlanrész értékesítése esetén a jövedelmet azon a napon kell megszerzettnek tekinteni, amikor az erről szóló érvényes szerződést (okiratot, bírósági, hatósági határozatot) az ingatlanügyi hatósághoz benyújtották. [Szja. tv. 59. §]

Amennyiben a társasház adóköteles bevétele kifizetőtől (például belföldi gazdasági társaságtól, egyéni vállalkozótól) származik, abban az esetben a társasháznak kifizetett adóköteles összegből az adót a kifizető állapítja meg, azt levonja, befizeti és erről igazolást állít ki a társasház részére. [Szja. tv. 75. § (6) bekezdés]

☛ Az előzőek alapján, amennyiben a társasház az adózás rendéről szóló törvény szerinti kifizetőnek minősülő vevővel szerződik a társasházi közös tulajdonba tartozó ingatlanrész (például raktár, üzlethelyiség, parkolóhely, padlástér vagy lakás) elidegenítésére, abban az esetben a kifizető köteles a szerződés szerint általa juttatott ellenérték alapján az adó megállapítására, annak levonására és befizetésére, ilyenkor a társasháznak önállóan teljesítendő adómegállapítási és bevallási kötelezettsége nem keletkezik.

Ha az adó levonására a kifizető által bármilyen okból nincs lehetőség (például az ingatlanrész átruházása nem pénzfizetés, hanem szolgáltatásnyújtás ellenében történik), abban az esetben az adómegállapítási és bevallási kötelezettségeket továbbra is a kifizető köteles teljesíteni, azonban a társasház ilyenkor saját maga köteles az adó befizetésére a kifizető által kiállított igazolás alapján, amelyen a kifizetőnek fel kell tüntetnie a társasház által befizetendő (le nem vont) adó összegét. [Szja. tv. 75. § (7) bekezdés, Szja. tv. 15. § (4) bekezdés]

☛ A társasház részére nem pénzben juttatott vagyoni érték esetében a társasház által megszerzett bevétel összege általánosan a juttatott vagyoni értéknek a megszerzés időpontjában megállapított szokásos piaci értéke. [Szja tv. 5. § (4) bekezdés]

Amennyiben a társasház bevétele nem kifizetőtől, hanem például magánszemélytől vagy külföldi szervezettől származik, abban az esetben az adót a társasháznak kell megállapítania és befizetnie. [Szja tv. 75. § (6) bekezdés]

A társasháznak ilyen esetben legkésőbb az ingatlan értékesítéséről szóló szerződés földhivatalhoz történő benyújtásának évéről készítendő adóbevallásának beküldésére előírt határidőig, az adóévet követő év május 20-áig kell az ingatlan értékesítéséből származó jövedelme után az adófizetési kötelezettségét teljesítenie.

☛ Ha a társasház ingatlan átruházásból származó bevétele nem kifizetőtől származik, hanem például magánszemélytől vagy külföldi szervezettől, abban az esetben az adó megállapítására és megfizetésére a jövedelmet megszerző társasház saját maga köteles, legkésőbb a jövedelemszerzés időpontjának adóévéről készítendő adóbevallásának benyújtására előírt határidőig.

A határidőben meg nem fizetett adó után az adóévet követő év második felében késedelmi pótlék kerül felszámításra, amelynek mértéke minden egyes naptári nap után a felszámítás időpontjában érvényes jegybanki alapkamat kétszeresének 365-öd része, azonban a késedelmi pótlék alapját csökkenteni kell az ugyanazon adóhatóságnál nyilvántartott, az esedékesség időpontjában más adóval kapcsolatban esetleg fennálló túlfizetés összegével (nettó pótlékszámítás). [Art. 165. § (2) és (3) bekezdés, 167. § (1) bekezdés]

Az állami adó- és vámhatóság a 2000 forintot el nem érő (jelentéktelen összegű) késedelmi pótlékot nem írja elő, azt az adózónak nem is kell megfizetnie. [Art. 165. § (2) bekezdés]

Az adóbevallás benyújtása a társasház adóköteles jövedelméről

A társasháznak az éves adóbevallásában kell azokról a jövedelmeiről beszámolnia, amelyekre vonatkozóan adómegállapításra kötelezett, továbbá az éves adóbevallásában kell e jövedelmek tekintetében az adóévben fizetendő adó összegét is meghatároznia. [Szja. tv. 75. § (7) bekezdés]

A társasháznak a közös tulajdonú ingatlanrész(ek) kifizetőnek minősülő vevő(k), például belföldi székhelyű gazdasági társaság(ok), egyéni vállalkozó(k) részére történő értékesítéséből származó jövedelmekről nem kell az éves adóbevallásban elszámolnia, mivel esetükben az adómegállapítási, továbbá az adólevonási, befizetési és bevallási kötelezettségeket a kifizető köteles teljesíteni. [Szja. tv. 75. § (6) és (7) bekezdés]

A társasháznak a közös tulajdonú ingatlanrész(ek) kifizetőnek nem minősülő magánszemélyek vagy külföldi szervezetek részére történő értékesítése esetén a szerződés szerinti ellenérték alapulvételével kell az ingatlanértékesítésből származó bevételeiről és jövedelméről az éves adóbevallásban beszámolnia, mivel esetükben az adómegállapítási kötelezettség teljesítésére a társasház maga köteles.

A társasháznak a személyi jövedelemadóról az adóévet követő év május 20-áig kell adóhatósági közreműködés nélkül elkészített bevallást (41) benyújtania, továbbá az ingatlan átruházásából származó jövedelmek esetében a nem kifizetőtől származó bevételek után az adót is eddig az időpontig kell megfizetnie. [Szja. tv. 75. § (6) bekezdés és Art. 1. számú melléklet, Szja. tv. 75. § (7) bekezdés és Szja. tv. 63. § (1) bekezdés]

Adózási információk - Adózási útmutatók

Titoktartás

A megrendelt szolgáltatások teljesítéséhez szükséges bizonylatok, nyilvántartások, szerződések és más iratok adatait minden esetben üzleti titokként kezeljük és azokra teljes titoktartási kötelezettséget vállalunk, vagyis a megrendelő előzetes hozzájárulása nélkül az általunk kezelt adatokról, valamint a szolgáltatások teljesítéséhez szükséges gazdasági tevékenységgel összefüggő információk egyetlen részletéről sem adunk harmadik személy részére tájékoztatást, kivéve, ha annak teljesítése jogszabályi előírás alapján kötelező.

A titoktartással védett információkra vonatkozóan bármilyen jellegű tájékoztatást kizárólag megrendelőnktől előzetes egyeztetés során kapott beleegyező hozzájárulás esetén nyújtunk, hozzátartozók vagy üzlettársak részére is, akik a jogosultság érvényes igazolása nélkül ilyen célból esetleg közvetlenül hozzánk fordulnak.

A titoktartás nem vonatkozik a hatóságok felé történő adatszolgáltatásra, ha azt jogszabály írja elő.

Adatkezelés

Az adatkezelés és adatfeldolgozás során gondoskodunk a személyes adatok biztonságáról és végrehajtjuk azokat a technikai és szervezési intézkedéseket, továbbá betartjuk azokat az eljárási szabályokat, amelyek az adat- és titokvédelmi rendelkezések érvényre juttatásához nélkülözhetetlenek.

Az adatokat védjük a jogosulatlan hozzáférés, megváltoztatás, továbbítás, nyilvánosságra hozatal, törlés, megsemmisítés, továbbá a véletlen megsemmisülés és sérülés ellen.

Az adatok kezelésére kizárólag a szerződés szerinti meghatározott célból, kizárólag a szerződésből eredő jogok gyakorlása és a szerződésből eredő kötelezettségek szabályos teljesítése érdekében kerül sor, kizárólag abban az esetben, ha az adatkezelés céljának megvalósulásához szükséges.